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Locales Comerciales ¿Son la mejor Inversión?

La recuperación económica en España sigue manteniendo la inversión en activos inmobiliarios en alza. Paris y Madrid encabezan la lista de ciudades Europeas con mayor demanda en este tipo de inversiones, colocando los locales comerciales como la inversión inmobiliaria más rentable.

Los locales comerciales siempre han sido uno de los productos inmobiliarios más atractivos para pequeños, medianos y grandes inversores, por sus altos índices de rentabilidad, su bajo riesgo de desocupación y su continua revalorización, pero el escaso número de locales en calles comerciales y la alta demanda de estos últimos años, los han convertido en los activos más codiciados por inversores nacionales y extranjeros.

Según un estudio realizado por Idealista, comprar un local para alquilar en España a cierre de 2017 proporciona una rentabilidad bruta media del 8,4%, superior a la rentabilidad obtenida invirtiendo en viviendas, que arrojaron a cierre de 2017 una media del 7,3% de rentabilidad.

Rentabilidades Inmobiliarias

Cuando adquirimos un local como inversión, siempre buscamos que proporcione una buena rentabilidad con un mínimo riesgo. Cada local es un mundo, por lo que para poder calcular el valor optimo de rentabilidad, deberemos disponer de todos los datos necesarios, con los que analizar el riesgo de la inversión. Factores como ubicación, morfología y actividades de uso, son los principales varemos que tendremos en cuenta a la hora de valorar la compra de un activo.

Ubicación:

La ubicación del local será el factor más importante a tener en cuenta a la hora de valorar el riesgo y calcular una rentabilidad óptima.

Dentro de las grandes ciudades existen las denominadas zonas “Prime”, Zonas comerciales y exclusivas con un constante tráfico peatonal, de amplias avenidas y locales con grandes escaparates,  donde se concentran las grandes cadenas, que se disputan las mejores localizaciones y los escaparates más representativos, con el fin de proporcionar la mejor imagen de marca posible. Esta fuerte demanda y la escasa oferta de locales comerciales disponibles en estas zonas, provoca un fuerte aumento en los valores de venta y alquiler de estos inmuebles. Aunque como inversión, al tratarse de locales con un riesgo bajo de impagos o desocupación, las rentabilidades proporcionadas suelen ser las más ajustadas, arrojando valores alrededor del 3% anual.  

Por el contrario, Los locales comerciales ubicados en calles poco transitadas, zonas con pocas viviendas u oficinas, alejados de las zonas céntricas de la ciudad, muestran una escasa demanda debido al alto riesgo de desocupación, por lo que deben proporcionar rentabilidades altas, contratos de larga duración y garantías, para que proporcionen seguridad y sean atractivos como inversión.

Por lo tanto, a la hora de seleccionar un activo en el que invertir, debemos analizar con detenimiento el riesgo que estamos dispuestos a correr, buscando un punto de equilibrio entre riesgo y rentabilidad.

Morfología:

Otro de los factores a tener en cuenta, es la morfología del local (plantas, distribución, altura, fachada exterior, entrada de carruajes, etc…). Un Local diáfano en  planta calle, con mucha altura y un gran escaparate, sería el ideal para cualquier inversor, pero la realidad es que siempre existen limitaciones estructurales. Sótanos, columnas, muros de carga, desniveles,  escaparates pequeños, etc… suelen limitar la visibilidad y los espacios en los que realizar la actividad comercial, por lo que es recomendable consultar con un profesional, familiarizado con este tipo de inmuebles, conocedor de la normativa vigente y de los precios actuales de mercado, para poder determinar el valor real del inmueble.

Actividad:

Las posibilidades de realizar una actividad en un local comercial, puede estar limitada por su morfología o por la propia normativa de la zona donde se encuentre ubicado. Por lo tanto, para poder conocer todas las actividades que se pueden implantar en un local, debemos conocer las posibilidades que nos ofrece, consultando el histórico de licencias, la normativa zonal y las posibles limitaciones estructurales del propio local.

En la mayoría de ciudades de España, los negocios de hostelería constituyen un porcentaje muy alto del total de demandas que se tramitan, por lo que existe una fuerte demanda de locales con  licencia de hostelería o con salida de humos “homologada” y/o posibilidad de solicitarla. Disponer de un local con estas características, aumenta su valor de forma considerable y más aún si dispone o puede solicitarse licencia de terraza. No obstante, antes de adquirir un local de estas características, aun disponiendo de las licencias oportunas, debe comprobarse si cumple completamente con la normativa actual.

En definitiva, hacerse con un local que nos proporcione seguridad y rentabilidad al mismo tiempo, no es tarea fácil, por lo que debemos conocer bien el mercado para averiguar si estamos delante de una gran oportunidad o una horrible pesadilla.

En Mercurio Real Estate, somos especialistas en la búsqueda y análisis de nuevas oportunidades de inversión, proporcionando valor a la cartera de nuestros clientes, optimizando la rentabilidad de sus activos y gestionando la búsqueda/adquisición de nuevas oportunidades de negocio.

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